ALGER – Evoqué comme une des principales entraves à l’application du plan de sauvegarde de la Casbah d’Alger, le statut juridique des biens immobiliers privés éligibles à la réhabilitation constitue un véritable casse-tête. La difficulté d’identifier les propriétaires de ces biens empêche de fait leur restauration et rend inopérant l’ensemble des programmes conçues pour redynamiser la vieille médina, s’accordent à dire les experts.
Selon les dispositions du plan de sauvegarde, les occupants souhaitant bénéficier d’une des formules de réhabilitation (restauration, vente, ou échange) doivent justifier d’un acte de propriété ou d’une fredha (document identifiant les héritiers) accompagnée d’une procuration signée de tous les héritiers et désignant un seul interlocuteur, parmi eux, vis-à-vis des pouvoirs publics.
S’agissant d’une cité « de transit » par excellence, ces conditions ne sont que très rarement réunies chez les habitants de la Casbah qui occupent souvent des maisons depuis trois ou quatre générations, sans acte de propriété ou sans avoir procédé à la régularisation du bien laissé en héritage, constatent les experts chargés du dossier.
« Ma famille occupe cette maison depuis 1910, date à laquelle mon grand-père l’a loué à un propriétaire que nous ne connaissons pas et qui n’a pas donné signe de vie depuis près de 50 ans », explique Abdelhak, habitant une grande maison de la Casbah et qui souhaiterait garder ce « bien familial ».
Ce cas, similaire à de nombreux autres, illustre la situation juridique complexe des maisons encore habitées dans le centre historique et dont la propriété est « partagée » par de nombreuses personnes, jusqu’à une centaine parfois, qui se réclament toutes héritières, mais dans l’impossibilité de fournir le dossier administratif requis.
Près de « 30% des habitants de la Casbah sont aujourd’hui locataires et « près de la moitié de ces locataires souhaitaient rester » à la Casbah, selon l’Office de gestion et d’exploitation des biens culturels (Ogebc) en charge du dossier de la Casbah de 2012 à 2017.
Le même constat s’applique aux quelque 400 parcelles restées vides après l’effondrement des maisons et dont la majorité des propriétaires sont à ce jour inconnus, ou ne disposant pas de documents nécessaires pour ceux qui se présentent comme tels.
A cela s’ajoute le cas des bâtisses nécessitant une restauration, actuellement prises en otage dans des conflits juridiques opposant les héritiers et qui paralysent toute intervention de réhabilitation.
En plus de cet imbroglio administratif, plus d’une centaine de propriétés, entre maisons et terrains vides, sont des biens du waqf -dons de particuliers à des mosquées et zaouïa- gérés par l’administration des Affaires religieuses. Une partie de ces biens sont habités ou exploités sous contrat de location symbolique, valable trois ans.
Selon le droit algérien, les occupants d’un bien peuvent introduire une « procédure pour le récupérer », si le propriétaire ne se manifeste au bout de 30 ans à condition que les derniers habitants soient en mesure d’attester de l’occupation régulière du bien pendant ce délai, avancent des juristes sollicités par l’APS.
Procédures simplifiées et agence unique
Le plan de sauvegarde prévoit de « récupérer les bâtisses dont les propriétaires ne se sont pas manifestés et de reloger ses occupants » affirme de son côté le directeur de l’Ogebc, Abdelwahab Zeghar, précisant que les cas d’habitants souhaitant conserver le bien, alors qu’il ne disposent pas des documents nécessaires « ne sont pas pris en charge par les dispositions actuelles » du plan.
A l’issue de la réunion internationale sur la conservation et revitalisation de la Casbah d’Alger, organisée en janvier dernier, les experts de l’Unesco ont soulevé la « complexité du régime foncier » qui rend les interventions publiques de conservation « difficiles », vu les dossiers administratifs exigés.
Pour venir à bout de cette situation inextricable, ces mêmes experts préconisent un « assouplissement des procédures administratives » liées à la restauration du bâti et la création d’une « agence unique pluridisciplinaire », dotée d’un « pouvoir de décision effectif », pour gérer le dossier de la Casbah d’Alger et réduire les lenteurs administratives et bureaucratiques qui entravent sa réhabilitation.
Plusieurs agences ont été créées pour la gestion de ce dossier depuis le Comité d’étude, de développement et d’organisation de l’agglomération d’Alger (Comedor) à la fin des années 1960, en passant par l’Ogebc et l’Agence nationale des secteurs sauvegardés (Anss) jusqu’à la direction des équipements de la wilaya d’Alger.
Les experts de l’agence onusienne qui ont travaillé sur la réhabilitation de plusieurs centres historiques de villes à travers le monde ont par ailleurs relevé le « manque d’application du système juridique existant » et engagé les pouvoirs publics à enrichir le plan permanent de sauvegarde de la Casbah d’Alger à l’effet d’en « relancer dynamique ».
Casbah d’Alger: principales dispositions du plan de sauvegarde
La Casbah d’Alger a bénéficié d’un plan permanant de sauvegarde et de mise en valeur adopté en 2012 pour prendre en charge la réhabilitation du centre historique de la ville, classé au patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco en 1992.
Doté d`une enveloppe de 90 milliards de dinars, le plan prévoit de redonner à la Casbah d`Alger son visage originelle, en insistant sur les sites historiques, tout en proposant une solution définitive alliant la protection d`une cité à la valeur hautement historique et culturelle au maintien d`une partie de la population qui l`habite.
Selon ce plan, il est prévu de reconstruire « à l`identique » les quelques 400 bâtisses effondrées pour renforcer l`ensemble du tissu urbain, avant de s`atteler à la restauration des maisons mauresques, mosquées et bâti colonial.
Pour faciliter les opérations de restauration, l`Etat se propose de racheter leurs biens aux propriétaires « avérés » ou de mettre à leur disposition des logements temporaires pendant toute la durée des travaux, pour ceux qui souhaiteraient réoccuper leurs maisons après les travaux.
Les opérations de relogement ou de logement tiroir et de restauration du tissu habité sont cependant toujours à l’arrêt.
En vertu de ce plan, « aucune modification non autorisée par le ministère de la Culture ou ses offices n`est permise », alors que les « constructions récentes ou illicites » sont appelées à être « rasées ».
La Casbah d`Alger, bâti colonial compris, totalise quelques 550 bâtisses dans un en état de « dégradation avancée » dont près de 200 dans un état de « dégradation extrême » et présentant une menace pour leurs occupants.
Près d`un millier maisons sont, par ailleurs, « moyennement ou superficiellement dégradées », 120 bâtisses sont en ruine, mais majoritairement squattées, et 120 autres fermées ou murées.
Dans ce centre historique le tissu architectural traditionnel représente un peu moins de 600 maisonnettes (douiret).
Pour empêcher l`occupation illicite des habitations et assurer la sécurité des restaurateurs, il est prévu la création d`une dizaine de postes de police à l`intérieur du périmètre de la Casbah d`Alger, remplacés provisoirement par des équipes de gardiennage en attendant la mise en œuvre de la disposition.
Conçu pour servir de modèle pour d`autres secteurs sauvegardés en Algérie, le Plan de sauvegarde de la Casbah d`Alger a bénéficié en 2013 d`une première tranche de 26 milliards de dinars, environ le tiers du budget global alloué au projet.
