Sur le projet de promotion immobilière actuellement déposé à l’APN, et en discussion en commission, une table ronde a été organisée au centre de presse d’El Moudjahid. Y ont participé M. Ferroukhi, directeur au ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, M. Dahel Mouloud, directeur général du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, M. Boudaoud, président du Collège des experts architectes, M. Sahraoui M’hamed, promoteur immobilier, M. Belaïd Rachid, DGA à la CNEP chargé du crédit, M. Chemmam Larbi, président de l’Union nationale des promoteurs immobiliers, des représentants d’agents immobiliers regroupés dans la Fédération nationale des agences immobilières. Le premier à intervenir a été M. Ferroukhi, directeur au MHU, qui a rappelé que l’ouverture du secteur de l’habitat a favorisé l’émergence de la promotion immobilière.
Faire intervenir un maximum de promoteurs
Le but était aussi de voir intervenir le maximum de promoteurs pour favoriser la qualité du bâti et favoriser la demande locale, tenir compte aussi de la spécificité sur le plan architectural et social et assurer la prise en charge de ces spécificités. Le dispositif mis en place n’a pas eu cependant, comme l’affirme l’orateur, que des conséquences positives. On le vit tous les jours. Il a été donc décidé de mettre le holà à une situation qui n’a que trop duré. Le ministère de l’Habitat a initié un nouveau dispositif sous forme de projet de loi actuellement déposé au niveau de l’APN.
Un dispositif qui donne plus de force
Il s’agit d’un dispositif qui donne plus de force au cadre devant régir la promotion immobilière (nature des contrats, vente sur plan, contrat de réservation, prix).
Le représentant du ministère de l’Habitat note que dans le projet de loi il est prévu des sanctions administratives et pénales.
1.410 promoteurs regroupés dans le Fonds
Intervenant à sa suite, le directeur général du Fonds de garantie, M. Dahel Mouloud, rappelle que le Fonds regroupe 1.410 promoteurs immobiliers, dont 1.100 promoteurs publics. M. Dahel a relevé le nombre de 3.060 projets pour 390.000 m2 de couverture commerciale. L’orateur relève une faiblesse dans l’absence d’encadreurs pour cette profession. C’était le temps où il y avait une raréfaction de la ressource publique. Cela a donné naissance à la loi de 1993, où il a été décidé d’ouvrir la porte à tout le monde.
Introduire des normes professionnelles
On a tenté d’introduire des normes professionnelles dans le domaine de la qualité, du prix, du gros œuvre. Cela n’a visiblement pas suffi 24.890 promoteurs exercent, y compris des promoteurs étrangers (Chinois, Tunisiens, Marocains, Français, Turcs, etc.).
784 ont le code : promotion immobilière 24.100 ont parfois jusqu’à 21 codes dans le registre du commerce.
Promoteur immobilier, quelle définition ?
M. Sahraoui M’hamed, promoteur immobilier, évoquant le projet de loi, lui reconnaît certaines insuffisances. Il s’interroge sur la définition que l’on souhaite donner au promoteur immobilier. Celle qui est en vigueur dans la loi de 1993, ne trace pas un profil exact.
Il s’agit alors d’un entrepreneur qui exerce dans le cadre des programmes publics (2 millions de logements), qui a accès au foncier, aux exonérations, etc.
Or le promoteur immobilier est celui qui réalise des logements selon ses propres programmes, qui n’est pas prisonnier d’une formule type, qui est libre de fixer les prix pour les logements qu’il propose, qui paye ses impôts.
Deux types de promoteurs
Il existerait alors deux types de promoteurs ceux agissant dans le cadre de programmes étatiques, ceux qui exercent à titre privé et qui réalisent des projets qui n’ont rien à voir avec les programmes sociaux de l’Etat. Pour l’orateur, le promoteur est un mandataire qui travaille pour des maîtres d’ouvrage. Il est là pour organiser une opération de promotion immobilière. Ce qu’il fait est en rapport avec la façon dont est menée à bien une opération de promotion immobilière.
La chaîne de la promotion immobilière et ses contraintes
Le promoteur immobilier est celui qui prend en charge toutes les contraintes générées dans le cadre d’une opération de promotion immobilière et qui peuvent prendre leurs sources chez les intervenants dans la chaîne de la promotion immobilière (APC, DUCH, Sonelgaz, services de l’hydraulique, office national de l’assainissement, etc.). Si l’un des intervenants accuse des retards ou n’est pas opérationnel, c’est l’ensemble de la chaîne qui est bloquée.
Seul le promoteur est mis à l’index
Or dans le processus, on ne voit que le promoteur, lui seul est à mis l’index. M. M’hamed Sahraoui, cite le cas d’une demande auprès d’un des services (hydraulique) compris dans la chaîne qui a mis dix ans pour aboutir. Aussi appelle-t-il à une contractualisation des actes de ces intervenants autrement, ils viennent, comme c’est le cas aujourd’hui, quand ils veulent. M. Sahraoui cite aussi l’exemple d’un programme de 1.500 logements dont le terrain était traversé par une ligne à haute tension. Cela a demandé trois ans pour débloquer l’affaire. Le temps normal de règlement de cette affaire ne nécessite pas plus d’un mois, souligne l’orateur. Très souvent, le client n’accepte pas les explications qu’on est amené à lui fournir. Autre affaire, une demande de déviation d’une conduite d’eau potable a nécessité près de trois années de procédures.
Les acquéreurs et leurs obligations
Dans le projet de loi sont occultées par exemple, selon l’orateur, les obligations concernant l’acquéreur. Il y a des acquéreurs qui payent une première tranche et qui par la suite ne se manifestent plus. Le projet de loi a déterminé, autre exemple, une cascade de pénalités, une douzaine. Celui qui arrive, selon M. Sahraoui, à passer, est très fort. L’orateur note que beaucoup de dispositions du texte mériteraient d’être clarifiées. Il faudrait donc réfléchir, et associer les professionnels pour éviter que le texte définitif qui sortira ne soit pas l’objet de dérapages.
Une activité industrielle et commerciale
Intervenant de son côté, le président de l’Union nationale des promoteurs immobiliers, M. Larbi Chemmam, relève que la promotion immobilière c’est d’abord une activité à caractère industriel et commercial. L’orateur plaide pour la transparence dans la gestion de cette activité, notamment à travers les textes et au respect du principe de concurrence qui doivent tous deux, apparaître dans la loi et réaffirmés par elle.
Répondre à des normes universellement admises
L’activité de promotion immobilière doit répondre à des normes universellement admises et à des standards internationaux, (normes ISO). C’est au citoyen après, de décider. Le président de l’Union revient sur les contraintes qui jalonnent l’activité de promotion immobilière, les lourdeurs bureaucratiques et plaident pour leur levée, (agrément, retrait d’agrément ou suspension, etc.).
La dynamique du privé
La promotion immobilière est plus présente dans le privé d’une façon générale, soutient l’orateur, qui affirme que la dynamique du privé apporte beaucoup. Comme contrainte, M. Chemmam évoque le foncier. L’aménagement du foncier, dit-il, serait une bonne chose. Pour l’heure, le premier propriétaire du foncier reste l’Etat. L’orateur a également évoqué les rapports entre promoteur et administration publique qui mériteraient d’être plus harmonieux.
Un grand travail reste à faire
Il y a visiblement pour l’orateur, un grand travail qui reste à mener sur bien des aspects du projet (permis de construire, gestion de la copropriété, etc.). M. Belaïd Rachid, directeur général adjoint à la CNEP, chargé du crédit, relève dans son intervention que dans certaines localités on peut travailler à perte. Certains intervenants mettent du temps à agir.
La banque finance promoteurs publics et privés
L’orateur, qui était sollicité en tant que promoteur et en tant que banquier, relève que la banque finance aujourd’hui promoteurs publics comme privés. M. Belaïd souhaite que les textes d’application de la future loi prévoient les verrous nécessaires pour éviter les dysfonctionnements que l’on a connus dans la loi de 1993, encore en vigueur. M. Abdelhamid Boudaoud, président du Collège des experts architectes, parle, lui, de rénovation du projet immobilier. Il parle de la situation des OPGI et EPLF, et des difficultés qui sont les leurs.
L’assurance logement : un impératif
Il a aussi évoqué le problème de l’assurance-logement, des logements cédés par l’OPGI ou l’EPLF pour lesquels les bénéficiaires ne disposent pas de titre de propriété, de constructions réalisées sans permis de construire. M. Boudaoud plaide pour un allégement de la procédure pour l’obtention du permis de construire. Il plaide d’une façon globale pour la révision des instruments d’urbanisme.
Promoteurs et aménageurs même combat
Dans le débat, ce sont les fonctions de promoteur et d’agents aménageurs qui ont été évoquées, en souhaitant les voir confondues. Quelle différence entre promoteur immobilier et investisseur, le problème de la restauration immobilière, le problème de la dissolution des coopératives immobilières, contenus dans le projet de loi, la réflexion à entreprendre sur de nouveaux dispositifs notamment avec l’émergence de coopératives sans but lucratif, l’association de tous les intervenants dans la promotion mobilière.
L’agent immobilier subit de plein fouet les dysfonctionnements
Le représentant de la Fédération nationale des agences immobilières, M. Abdelkrim Aouidat, vice-président de la Fédération intervenant a regretté que les professionnels ne soient pas associés dans le débat.
Il a fait part des difficultés que connaît la profession. Il faut prendre le temps de bien examiner le contenu du projet, note M. Aouidat même si cela prend du temps. M. Chemmam répondant aux questions des participants, rappelle que l’Union nationale des promoteurs immobiliers a réclamé l’institution d’un observatoire de la promotion immobilière. M. Dahel, évoquant les dysfonctionnements sur le marché de la promotion immobilière, parle de 7 ou 8 cas qui se sont mal terminés, dit-il.
Il y a eu des peines de prison qui ont été prononcées, mais cela ne règle pas le problème.
Des familles entières concernées
Avec la promotion immobilière, ce sont des familles entières qui sont concernées qui peuvent perdre lorsque l’affaire tourne mal, les économies de toute une vie.
Il faut savoir que des sanctions administratives et pénales existent, même dans l’actuelle loi et que l’inobservation d’une seule disposition, expose à des sanctions. Pour certains intervenants, les coopératives immobilières sont des sociétés civiles immobilières.
Mettre de l’ordre
Pour d’autres, il s’agit de mettre de l’ordre dans la promotion immobilière. Il y a des promoteurs qui réalisent des constructions sur des terrains qui ne lui appartiennent pas. Souvent, c’est le citoyen qui est la victime finale, notamment quand il n’y a pas de titre de propriété du logement acquis.
M. Boudaoud insiste pour appeler à la nécessaire révision des instruments de réalisation (permis de construire, etc.). Il faut passer, dit-il, au plan communal d’urbanisme. Il plaide pour le recyclage du personnel communal en charge des problèmes d’urbanisme et de l’habitat.
Zéro délit avec une police de l’urbanisme
M. Sahraoui pose dans le débat, le problème de la police d’urbanisme. On aurait zéro délit, dit-il, si elle fonctionnait. Le président de l’Union des promoteurs immobiliers pose le problème des agréments et affirme qu’il est nécessaire de différencier entre un promoteur et un autre. Nous souhaitons, dit-il, un citoyen protégé.
M. Ferroukhi, représentant du ministère de l’Habitat, a rappelé durant son intervention dans le débat, que le projet de loi tire sa source de la loi fondamentale et des procédures en vigueur. Il est présenté par le gouvernement. Il ne s’agit pas donc d’un texte sorti de nulle part. C’est un texte qui est en discussion actuellement au niveau de l’APN.
Une concertation librement consentie
M. Ferroukhi, répondant aux critiques formulées par certains promoteurs sur l’absence de concertation, note que celle-ci ne veut pas dire inviter les professionnels pour nous dicter la rédaction du texte.
Le texte quand il sera voté mettra en place les règles juridiques qui vont régir les activités des individus. Pour M. Boudaoud, répondant aux questions, si on ne touche pas aux instruments d’urbanisme, cela ne réglera rien. En parlant de portefeuille, l’orateur précise bien qu’il s’agit d’un portefeuille urbanistique dans lequel ils s’agit de mettre de l’ordre. M. Chemmam se dit favorable à la fusion des coopératives immobilières et des aménagements de lotissements.
Le promoteur est celui qui réalise
Il ne faut pas les séparer, dit-il. M. Sahraoui rappelle sa conception de ce que doit être le promoteur immobilier en soulignant qu’il est celui qui réalise. Il n’est pas un mandataire.
6.600 agents immobiliers en activité
Le vice-président de la Fédération des agents immobiliers, M. Aouidat souligne que 6.600 agents immobiliers sont en exercice et sont actuellement pris en otage, compte tenu des dysfonctionnements du marché.
Entre le représentant du ministère de l’Habitat et le président de l’Union des promoteurs immobiliers, un débat s’est engagé sur le fait de savoir si le marché de la promotion immobilière pouvait relever des règles des marchés public sans que le débat ait pu être tranché. Au total, le projet de loi sur la promotion immobilière vient mettre un terme, selon certains intervenants, à une expérience de promotion immobilière qui nécessite de profonds aménagements et une moralisation de la profession, souvent rappelée comme une donnée incontournable pour créer le lien entre le promoteur et le citoyen acquéreur ou prétendant acquéreur, entre ces derniers et l’administration et autres institutions exerçant dans l’environnement de la promotion immobilière (banques, etc.).
T. M. A.
