Alors que le discours officiel parle d’une reconstruction du tissu industriel, la réalité du terrain est tout autre. La nouvelle politique prônée par le ministre de l’Habitat, Abdelmadjid Tebboune, qui a récemment élaboré une batterie de mesures pour l’accélération du programme présidentiel, risque à terme, de créer un véritable imbroglio dans le secteur. Un nouveau remodelage du dispositif législatif et des facilitations tous azimuts accordées aux étrangers qui ont depuis plusieurs années pignon sur rue sans que les différents programmes quinquennaux ne soient achevés dans les temps, attise la colère des entrepreneurs nationaux.
Les retards dans la réalisation des ensembles habitables se comptent en années sans qu’on puisse mettre en place un réseau de constructeurs capables de relever le défi de l’habitat. Le recours abusif aux entreprises étrangères dans le nouvel organigramme du secteur de l’Habitat décidé par l’actuel ministre, suscite moult interrogations et beaucoup d’inquiétude quant à la pérennité des entreprises immobilières nationales qui interviennent notamment dans le cadre de la formule LPA (logement promotionnels aidés) qui a tout simplement été suspendue. Si le Premier ministère tente par ce procédé de donner une impulsion au programme présidentiel relatif aux logements pour atténuer la grogne sociale, le recours aux entreprises étrangères risque de mettre à mal, selon les professionnels du secteur, les quelque 1800 entreprises immobilières affiliées au Fonds de garantie et déstructurer le tissu des entreprises nationales de bâtiment.
Il faut rappeler que les dernières statistiques concernant le logement sont effarantes face à une crise complexe et socialement coûteuse. Force est de constater que le logement est devenu au fil des années un enjeu politique de taille et on peut même dire qu’il est essentiel. Il l’est d’autant plus aujourd’hui, au regard des soulèvements populaires dans le Monde arabe. Le logement, les émeutes l’ont prouvé, peut être à l’origine d’une déstabilisation sociale et sécuritaire du pays et avec elle celle du régime en place.
Le ministre de l’Habitat a plaidé pour le retour de l’Aadl, une formule qui a fait son temps et montré ses limites. Et pourtant, cette formule chère au président de la République, est annoncée en grande pompe. Les autorités publiques promettent de réaliser quelque 250 000 unités en deux ans. Pour les professionnels, cet objectif est impossible à atteindre vu que des programmes du genre ont trainé en longueur et jusqu’à présent des logements devant être livrés depuis plusieurs années, n’ont pas été réceptionnés par leurs bénéficiaires.
L’entreprise nationale en difficulté
Réunis récemment à l’Hôtel El Aurassi, les promoteurs immobiliers affiliés à l’Unpi, étaient nombreux à exprimer leur mécontentement face aux entraves engendrées par la loi n° 11-04 du 17 février 2011, fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière. Ce nouveau texte est perçu par ces derniers comme une tentative de «casser» l’entreprise algérienne de bâtiment. En outre, ils ont soulevé des incohérences dans le texte qui met le promoteur immobilier dans une case d’ «escroc», en lui infligeant une batterie de mesures coercitives notamment le fameux agrément, soumis à une longue enquête par les services de sécurité et qui enregistre des lenteurs dans sa délivrance.
Les mesures prises récemment par le ministre de l’Habitat ont également été critiquées concernant l’annulation des formules LSP et LPA et le retour à celle de l’Aadl qui a «pourtant prouvé son échec» ont-il estimé. Ils ont également vivement fustigé l’appel fait aux entreprises étrangères, portugaises et espagnoles pour la construction de nouveaux logements ainsi que les équipements. «Après les Chinois, nous a dit, Kheirredine Ladjouze, président régional du Conseil de l´Ordre des architectes, les Américains, les Turcs, voilà qu’on nous ramène les Espagnols et les Portugais pour construire notre pays, les coûts qu’ils pratiquent sont faramineux et c’est le Trésor public qui va supporter toutes ces dépenses supplémentaires, en outre les prix des logements vont augmenter.
Les entreprises étrangères de bâtiment facturent jusqu’à 600 euros le mètre carré alors que les entreprises algériennes doivent s’astreindre aux prix administrés qui sont très en-dessous de la réalité ». Et de poursuivre : «Nous avons constaté le travail bâclé des Chinois qui construisent très mal et sous prétexte qu’ils vont vite en besogne, on leur accorde des marchés.» L’architecte Djaâfar Lesbet nous a déclaré que «les retards sont le fait de la bureaucratie». Notre interlocuteur en veut au ministère de l’Habitat qui a, selon lui, «complètement déstructuré le secteur». En ajoutant que «l’Etat construit mal et exclut les acteurs devant participer à l’effort collectif.
Il n’y a pas de stratégie et les politiques successives ont montré les tares de la gestion du secteur de l’Habitat». Ayant participé à l’élaboration des recommandations faites par l’Unpi, notre interlocuteur a passé au peigne fin la loi régissant la profession. «Les mesures coercitives à l’égard du promoteur s’appliquent avec diligence, se mesurent en heure, voire en une semaine maximum, par contre, la délivrance des pièces administratives nécessaires à l’avancement des programmes est illimitée. L’octroi d’un agrément à un promoteur immobilier implique son inscription au Tableau national des promoteurs immobiliers et vaut autorisation d’exercice de la profession sous réserve de l’accomplissement des autres formalités administratives et fiscales requises pour son obtention.
Pourquoi cette disposition est-elle spécifique à la fonction de promoteur? Les importateurs de médicaments ne sont pas pharmaciens et ne relèvent d’aucun ordre.» Hannane Jamal Eddine, promoteur à Oran, n’est pas très optimiste, il nous a indiqué que «nous sommes pratiquement à l’arrêt et que nous ne travaillons pas beaucoup, si ça continue, on va baisser rideau. Les Chinois vont s’occuper des grands ensembles comme les cités, les infrastructures, les équipements publics, tels les écoles, les polycliniques, les marchés de proximité, qu’allons-nous faire dans ce cas-là si tous ces ensembles seront destinés aux étrangers ? Autant dire qu’on nous accule au chômage».
A peine le nouvel exécutif dirigé par Sellal tente une réorganisation du secteur de l’Habitat que les couacs commencent à se faire entendre. Le Premier ministre n’a-t-il pas dit que «le logement menace la stabilité du pays ? » Reste à savoir si le forcing des promoteurs immobiliers qui ont lancé un véritable SOS aux pouvoirs publics à travers un rapport adressé récemment au ministre de tutelle va déboucher sur le règlement des problèmes pendants. En attendant, le citoyen qui espère un toit décent, n’arrive toujours pas à bénéficier de son droit constitutionnel.
Tebboune annule 6000 logements
Le ministre de l’Habitat a instruit récemment le wali dans une note dont nous détenons une copie, d’arrêter un programme de 6000 logements inscrit pourtant dans le quinquennat 2010/2014 dans le cadre de la formule LPA. Les promoteurs ayant été sélectionnés pour la construction de ce programme ont été destinataires d’une correspondance dans laquelle, il leur a été signifié d’arrêter toutes les procédures relatives au lancement de ce programme. Les promoteurs concernés regroupés en collectif, ont envoyé une lettre de recours afin que le ministre de l’Habitat reconsidère sa décision. Une première correspondance émanant de la Direction du logement de la wilaya d’Alger en date du 13 décembre 2012 dont ont été destinataires les promoteurs suscités, les exhorte à «prendre toutes les dispositions nécessaires afin de finaliser les études et d’entamer les travaux dans les meilleurs délais».
Le 3 janvier 2013, changement de programme, le ministre de l’Habitat décide d’annuler le LPA et par voie de conséquence, tous les programmes de logements y afférent. Les promoteurs subissent un choc après qu’ils aient été destinataires en date du 27 janvier d’une note les sommant «d’arrêter toutes les procédures relatives au lancement du programme». « Le problème, nous a expliqué Athmane Bouhired, DG de D&D Avenue, qui fait partie des promoteurs lésés, est que nous avons entamé les études techniques et procédé aux analyses du sol, nous avons donc dépensé de l’argent et voilà que cette instruction vient tout chambouler» et d’ajouter que « cette décision nous porte un sacré coup. Autant dire que nous ne savons pas quoi faire et on attend du ministre qu’il soit à notre écoute car notre avenir est flou ».
M’hamed Sahraoui, président de l’UNPI à MON JOURNAL : « Il y a un ralentissement général !»
M’hamed Sahraoui, président de l’Union nationale des promoteurs immobiliers (Unpi), dans cet entretien qu’il nous a accordé, tire la sonnette d’alarme sur la situation de la promotion immobilière qui a connu ces dernières années une vraie déperdition, par le fait, selon lui, des politiques successives en matière de logement et de construction.
Il estime que la nouvelle loi 11/06 qui régit l’activité immobilière a été mal ficelée et non suivie de textes réglementaires. Il indique également que les institutions sont discriminatoires envers les entreprises nationales et privilégient les entreprises étrangères. Il fait remarquer que la précipitation dans la réalisation du programme quinquennal 2010/2014 qui n’est achevé qu’à hauteur de 15%, obéit à des considérations politiques.
Quelle est la situation actuelle de la promotion immobilière ?
Nous avons organisé une assemblée générale à laquelle ont participé un bon nombre de promoteurs immobiliers venus d’un peu partout du pays. Des rencontres régionales sont actuellement tenues avec les adhérents. Les problèmes posés sont liés notamment à la nouvelle loi 11/04 relative à la promotion immobilière mais également à des aspects tels que le foncier, la CNL, les actes notariés, la conservation, les délais exigés par les institutions comme les services des hypothèques, les monopoles de la Sonelgaz et de la Seaal, en somme, tous les problèmes rencontrés concrètement sur le terrain surtout en cette période un peu particulière du fait de cette loi produite en plein milieu d’opérations en cours car nous sommes dans l’obligation de nous y conformer puisque celle-ci devait être appliquée de manière absolue dès le 6 septembre 2012 sans que malheureusement bon nombre de textes réglementaires auxquels elle renvoie ne soient publiés. On peut dire que les promoteurs immobiliers sont mis en difficulté.
Quel est l’effectif exact des promoteurs immobiliers ?
Il y a 1800 promoteurs qui sont réellement actifs sur un total de 25 000 registres de commerce précédemment établis. Ce qui veut dire qu’il y a une énorme déperdition.
Et les étrangers ?
Sur les 1800 promoteurs immobiliers, on compte 300 étrangers de nationalités différentes, des Américains, des Emiratis, des Chinois, des Espagnols…etc.
Le LPA annulé, sauf pour les opérations en cours, les 17 agences Eplf à travers le pays, dissoutes et regroupées dans l’Enpi (Entreprise nationale de la promotion immobilière), retour à l’Aadl et instauration du LPP (logement promotionnel public). Quel est, dans tout cela, l’impact de la réorganisation du secteur de l’Habitat sur la promotion immobilière ?
L’impact est désastreux. Il y a un ralentissement général qui en a découlé du fait de beaucoup d’imprécisions de la loi 11/04 qui a été mal ficelée et non suivie de textes réglementaires comme je l’ai évoqué précédemment. Ces nouvelles dispositions ont contribué à bouleverser le paysage général et pas dans le bon sens. Du fait des atermoiements bureaucratiques, on peut dire que beaucoup de promoteurs se retrouvent en situation d’irrégularité par faute d’agrément. Nous avons recensé l’ensemble des points noirs qui constituent de véritables handicaps que nous avons portés à la connaissance du ministre de l’Habitat.
Le ministre de l’Habitat a déclaré que son département envisageait de faire appel à des étrangers pour la réalisation de nouveaux logements. Ces étrangers ont déjà été rappelés à la rescousse. Quel est votre commentaire ?
En vérité, il y a une énorme pression politique pour que le programme de logements du président Bouteflika soit réalisé et soit livré à très court terme puisqu’il reste deux ans sur le quinquennat et on n’a pas pu réaliser, sur les trois premières années, plus de 15% de ce programme alors on s’agite pour réaliser le reste qui est colossal et à notre avis cela nous paraît utopique ! Et bien qu’on ramène des étrangers pour être assuré d’avoir des délais courts, il ne faut pas perdre de vue toute la phase préliminaire pour pouvoir lancer un projet sur le terrain.
Pour ce faire, il faut effectuer des analyses du sol, des études d’architecture, de génie civil, géotechniques, un permis de construire. Enfin, toute une série de procédures à prendre avant d’entamer les projets et chacune d’entre elles requérant un délai. Même en étant optimiste, pour boucler toutes ces phases, il faut au minimum une année, dans ce cas-là, il restera plus qu’une année pour la réalisation. C’est impossible !
Les promoteurs étrangers sont connus pour réaliser des logements dans des délais plus courts que ceux des promoteurs nationaux, pourquoi ?
Il est vrai que les étrangers, quand ils ramènent leur main-d’œuvre réalisent dans des délais plus courts mais il y a une explication logique à cela parce qu’ils ne sont pas logés à la même enseigne que les nationaux. Les étrangers sont avantagés et ont droit à des facilitations dont nous ne disposons pas. A titre d’exemple, ils peuvent bénéficier d’une autorisation de dépêcher une main- d’œuvre qualifiée à haut rendement, qui vient en commando et travaille en vase clos avec des équipements sophistiqués. Quand ils installent un chantier, la Sonelgaz les alimente en l’espace de huit jours maximum, les nationaux attendent parfois plus de six mois sans parler des autres institutions qui agissent de même. Nous avons proposé la suppression de clauses restrictives pour la création de promotions immobilières notamment cet agrément dont on ne comprend pas le sens ; c’est une activité commerciale comme les autres et dans ce cas-là, pourquoi le restreindre uniquement à la promotion immobilière.
Mais on croit savoir que cette obligation est de nature à protéger les citoyens en cas d’escroquerie…
Il existe tout un arsenal juridique et beaucoup de paragraphes qui protègent les acquéreurs mais qui mettent d’emblée le promoteur immobilier dans une case d’escroc, or il y a une grossière erreur, il y a eu très peu d’affaires d’escroquerie qui existent dans toutes les professions. Il faut savoir que depuis la création du Fonds de garantie, il ne peut y avoir d’escroquerie car tous les versements que les souscripteurs font sont garantis par cette caisse. Le problème, ce sont les lenteurs administratives et on ne peut pas faire porter le chapeau au promoteur immobilier. Nous avons fait des propositions dans ce sens et nous avons demandé à ce qu’il y ait des conventions avec la Sonelgaz et la Seaal où figurent des délais stricts pour l’alimentation en eau et les installations électriques mais ces deux institutions ont refusé. On nous parle de flux tendu mais quand il s’agit des entreprises étrangères, ils vont vite en besogne.
Vous avez fait des propositions que vous avez adressées au ministre de l’Habitat. Peut-on les connaître ?
L’obligation d’un agrément nominatif et exclusif a engendré une série de problèmes nouveaux qui entravent lourdement la poursuite des programmes en cours et à venir sans remédier aux difficultés existantes. Dans l’immédiat, il est urgent de surseoir à la loi 11/04 et mettre en place une commission ad hoc, regroupant l’ensemble des acteurs pour identifier les problèmes, évaluer leur retombées et quantifier les conséquences sur les programmes en cours et à venir et proposer des solutions alternatives à tester sur le terrain afin d’aboutir à une solution adaptée et acceptée par toutes les parties. Ceci afin que les opérations en cours (LPA) se poursuivent sans entrave et que les acquéreurs disposent de leurs logements sans retard.
L’Algérie est confrontée à des effets qui aggravent et entretiennent la pénurie de logements accessibles au plus grand nombre. Nous pensons que la crise de logement est entretenue par les lourdeurs administratives et dont les solutions relèvent de la bonne volonté des pouvoirs publics. Elle peut être jugulée par un accroissement des capacités productives des promoteurs. Nous pensons que la présence d’un représentant de l’Unpi au sein des comités techniques de wilaya (Calpiref) s’avère nécessaire. Elle apporte une garantie supplémentaire et favorise une meilleure concertation entre les acteurs. Il faut créer une cellule de veille afin de sérier les difficultés auxquelles sont confrontés les promoteurs à l’échelle nationale. Elle permet de centraliser les doléances et d’apporter des réponses en adéquation et de résoudre les problèmes posés conjoncturellement ou définitivement.
Concernant, la résolution de la problématique des délais, nous estimons qu’elle ne sera effective que si les questions suivantes sont réglées. D’abord, l’arrêté de transfert des dossiers fonciers est pris en charge par un comité technique de wilaya. Il est le produit d’une commission composée de plusieurs membres, représentants de différentes administrations dont celle du domaine et du cadastre. Elle est le résultat d’une concertation élargie. Dès lors, nous trouvons inadmissible et incompréhensible que le promoteur doit attendre un, voire deux ans pour se faire délivrer l’acte de propriété. Cette durée est d’autant moins tolérable lorsqu’il s’agit d’un programme social devant répondre à une urgence exigée par les pouvoirs publics. D’où la nécessité d’accélérer les procédures réduisant les délais d’attribution d’assiettes foncières. L’évaluation du terrain ne peut être générale mais adaptée aux situations particulières du site et du contenu du programme retenu.
Le paiement des terrains devrait se faire par un échéancier approuvé par les deux parties avec des critères déterminant l’échelonnement des paiements comme le stipule la loi de finances complémentaire 59/01 du 21/12/2012 qui n’a pas été appliquée à ce jour à Alger. Ce dispositif devrait être étendu au règlement au Fonds de garantie. Celui-ci est prévu pour protéger le citoyen d’une éventuelle défaillance du promoteur mais aucune disposition n’est prise pour protéger le promoteur des défaillances de l’Etat souvent à l’origine des retards des livraisons. Pour les VRD, nous estimons qu’il faut faire un planning en fonction des chantiers à lancer pour chaque promoteur et exiger qu’il y ait un retour de planning. Il faut également prendre les dispositions idoines pour que les publications des actes par le conservateur soient une simple formalité et non pas un parcours du combattant et que les diverses taxes bénéficient des mesures particulières en vigueur en fonction de la destination finale du programme ou de la partie de la production destinée aux acquéreurs éligibles à l’action sociale. Actuellement, les notaires taxent les programmes sociaux au même prix que le promotionnel libre.
Nous avons proposé également la possibilité pour les promoteurs de s’approvisionner sur le marché mondial et compenser ainsi la différence par soit un allégement fiscal soit par une allocation équivalente soit par la création d’un service public chargé de prendre en charge des mesures d’urgence afin de combler cette lacune. En gros, ce sont quelques propositions que nous avons faites afin d’aplanir les obstacles qui sont à même de freiner la réalisation des logements dans les temps.
On évoque souvent le problème de la main-d’œuvre, que faut-il faire dans ce sens à votre avis ?
Nous pensons qu’il faut créer des centres de formation ou d’apprentissage où les élèves seraient rémunérés pour intéresser les jeunes et à constituer un réseau d’électriciens, de menuisiers, de maçons, d’ouvriers spécialisés. Le fait de laisser les choses en l’état, cela veut dire que dorénavant même pour construire des logements sociaux, on doit ad vitam faire appel à des étrangers qui doivent se gausser de nous.
Dossier réalisé par Moufida Rahim
