Louer un logement en Algérie : bail écrit obligatoire, préavis de 2 mois, les droits de chacun

En Algérie, un bail non écrit est nul : le code civil exige depuis 2007 un contrat écrit ayant date certaine. Durée, fin du contrat, préavis de deux mois pour le locataire, avance de loyer et impôt du propriétaire : voici ce que prévoit la loi pour les deux parties.

Bail de location en Algérie : un contrat écrit obligatoire

Le code civil définit le bail comme un contrat par lequel le bailleur donne un bien en jouissance au locataire. Il le fait pour une durée déterminée, en échange d’un loyer connu. Ce loyer peut être fixé en espèces ou sous toute autre forme.

Depuis la loi du 13 mai 2007, propriétaire et locataire doivent conclure le bail par écrit, avec une date certaine. À défaut, le contrat est nul et un simple accord oral n’a aucune valeur juridique. Le texte, publié au Journal officiel, a profondément réformé les règles de la location.

La date certaine donne au contrat une date incontestable, opposable aux tiers. Selon l’article 328 du code civil, un acte sous seing privé l’acquiert notamment à la date de son enregistrement. Il l’obtient aussi grâce au visa d’un officier public compétent. L’enregistrement des baux d’habitation et des sous-locations est d’ailleurs obligatoire, dans le mois qui suit leur date. Il donne lieu au paiement d’un droit fixe de 1 500 DA.

Les baux signés avant cette réforme ont relevé de l’ancienne législation pendant dix ans, soit jusqu’en mai 2017. Les locataires âgés d’au moins 60 ans en 2007 conservent toutefois leur droit au maintien dans les lieux jusqu’à leur décès. Ce droit ne passe ni à leurs héritiers ni aux personnes qui vivent avec eux. Les logements loués par les organismes publics habilités obéissent, eux, à des règles spéciales.

Durée du bail : quand le contrat de location prend fin

Le bail prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue. Aucune des deux parties n’a besoin de donner congé. Pour continuer la location, propriétaire et locataire doivent donc signer un nouveau contrat.

Le bail ne se transmet pas aux héritiers du locataire. En cas de décès, le contrat se poursuit néanmoins jusqu’à son terme, sauf clause contraire. Les héritiers qui vivaient avec le locataire depuis six mois peuvent alors y mettre fin. Ils doivent invoquer des charges trop lourdes pour leurs ressources, ou un logement qui dépasse leurs besoins. Ils disposent de six mois après le décès et doivent respecter un préavis de deux mois, par acte d’huissier.

En cas de vente du logement, le bail reste opposable au nouveau propriétaire. L’acquéreur doit donc respecter le contrat en cours jusqu’à son terme. La règle vaut aussi pour une vente forcée, par exemple après une saisie.

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Quitter son logement avant la fin du bail : le préavis de deux mois

Le locataire peut mettre fin au bail avant son terme, pour toute raison familiale ou professionnelle. Une mutation, un mariage ou un changement de situation familiale peuvent justifier ce départ anticipé. La loi encadre toutefois strictement la procédure à suivre.

Le locataire doit prévenir le propriétaire par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Il doit respecter un préavis de deux mois. Une simple lettre ou un message ne suffit pas pour mettre fin au contrat.

Avance de loyer et caution : ce qu’il faut savoir

Dans la pratique, de nombreux propriétaires exigent une avance de plusieurs mois de loyer, parfois d’une année entière. Le code civil ne fixe aucun plafond à cette avance. Il permet seulement aux parties de convenir d’une caution, pour garantir les loyers et les charges.

En cas de vente, le loyer payé d’avance n’est pas toujours protégé. Le nouveau propriétaire peut refuser d’en tenir compte s’il prouve que le locataire connaissait la vente au moment du paiement. À défaut de preuve, il doit se retourner contre l’ancien propriétaire. Quel que soit le montant versé, le locataire doit exiger un reçu pour chaque paiement.

Entretien du logement : les obligations du locataire et du propriétaire

Le propriétaire doit livrer un logement en état de servir à l’usage prévu. Pendant le bail, il assure l’entretien et toutes les réparations nécessaires, hors réparations locatives. La loi cite notamment l’étanchéité des terrasses et l’entretien des fosses d’aisance et des conduites d’évacuation. Il supporte aussi les taxes, impôts et autres charges qui pèsent sur le logement.

Le locataire paie le loyer aux échéances convenues, au domicile du propriétaire sauf accord contraire. Il ne peut pas modifier le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Il ne peut pas non plus sous-louer ni céder son bail sans cet accord écrit.

La loi impose un procès-verbal ou un état descriptif contradictoire, à l’entrée comme à la sortie. Sans ce document, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Il devra donc le rendre dans le même état. Les charges de consommation, comme les factures d’eau, gagnent aussi à être réparties clairement dans le contrat.

Si le propriétaire n’entretient pas le logement, le locataire doit d’abord le mettre en demeure par acte d’huissier. Il peut ensuite demander la résiliation du bail ou une baisse du loyer, en plus de dommages et intérêts. En cas d’urgence, il peut aussi faire exécuter lui-même les réparations.

Assurance du logement loué : la CAT-NAT obligatoire pour le propriétaire

Tout propriétaire d’un bien immobilier construit en Algérie doit l’assurer contre les catastrophes naturelles. Cette obligation découle d’une ordonnance de 2003 et vaut aussi pour les logements mis en location. Sans cette assurance, le propriétaire ne peut prétendre à aucune indemnisation après un séisme ou une inondation.

Il s’expose aussi à une amende égale à la prime due, majorée de 20 %. Notre article sur l’assurance CAT-NAT détaille les garanties, l’indemnisation et les nouveaux tarifs.

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Impôt sur les loyers en Algérie : 7 % pour un logement

Le propriétaire paie l’impôt sur le revenu global (IRG) sur les loyers qu’il perçoit. Pour un logement à usage d’habitation, le taux s’élève à 7 %, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. Les locaux commerciaux ou professionnels relèvent, eux, d’un taux de 15 %.

D’après nos calculs, un appartement loué 40 000 DA par mois génère ainsi 2 800 DA d’impôt mensuel. Le propriétaire déclare cet impôt sur le formulaire série G n° 51 de la Direction générale des impôts. Il le paie à la recette des impôts du lieu du bien, au plus tard le 20 du mois qui suit l’encaissement du loyer.

Ce taux de 7 % est libératoire tant que les loyers ne dépassent pas 600 000 DA par an. Ce seuil correspond à 50 000 DA par mois. Au-delà, le propriétaire paie un impôt provisoire de 7 %, quelle que soit la nature du bien loué. Ce montant s’impute ensuite sur l’IRG définitif établi au lieu de son domicile fiscal, comme le détaille la Direction générale des impôts.

Prêter un logement à ses enfants ou à ses parents ne donne plus lieu à cet impôt. Depuis 2022, les prêts à usage conclus entre ascendants et descendants au premier degré échappent à l’IRG sur les revenus fonciers. Mieux vaut toutefois formaliser ce prêt par écrit.

Les membres de la diaspora qui louent un bien en Algérie restent imposables en Algérie sur ces loyers. Ils doivent aussi tenir compte des règles fiscales de leur pays de résidence. Notre guide sur l’héritage immobilier en Algérie depuis l’étranger aborde d’autres aspects de la gestion d’un bien à distance.

Litige entre locataire et propriétaire : quels recours ?

En cas de désaccord, mieux vaut d’abord chercher une solution amiable. Le contrat écrit, l’état des lieux et les reçus de paiement servent de base à toute discussion. Un échange par écrit garde une trace des démarches de chacun.

Si le conflit persiste, la partie lésée peut saisir le tribunal du lieu où se situe le logement. Chaque situation reste particulière : mieux vaut consulter un notaire ou un avocat avant toute démarche. Un bail bien rédigé dès le départ reste la meilleure prévention.

En pratique

• Qui : locataires et propriétaires de logements, y compris membres de la diaspora qui louent un bien en Algérie.
• Contrat : bail écrit à date certaine, sous peine de nullité ; enregistrement obligatoire dans le mois, pour un droit fixe de 1 500 DA.
• État des lieux : obligatoire à l’entrée et à la sortie ; sans lui, le logement est présumé reçu en bon état.
• Départ anticipé : raison familiale ou professionnelle, acte d’huissier et préavis de deux mois.
• Décès du locataire : le bail continue jusqu’à son terme, sauf clause contraire.
• Avance et caution : pas de plafond légal pour l’avance ; caution possible pour garantir loyers et charges.
• Assurance : CAT-NAT obligatoire pour le propriétaire.
• Impôt : IRG de 7 % sur les loyers d’un logement, 15 % pour un local commercial ; paiement au plus tard le 20 du mois suivant ; impôt provisoire au-delà de 600 000 DA par an.
• Logement prêté à un enfant ou un parent : pas d’IRG sur les revenus fonciers.

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