Vendre un bien immobilier en Algérie peut désormais réserver une surprise de taille au moment de passer à la caisse fiscale. Une nouvelle instruction de l’administration des impôts vient modifier la manière de calculer le profit imposable dans certains cas bien précis.
En ligne de mire, les biens anciens, les héritages familiaux ou encore les transactions mal documentées. L’objectif affiché par les autorités est de simplifier les procédures. Mais concrètement, ce changement introduit une règle clé qui pourrait impacter directement le montant de l’impôt payé par les vendeurs.
Vente d’un bien immobilier en Algérie : qui est concerné par le nouveau calcul fiscal ?
L’administration fiscale a introduit une règle spécifique pour les situations où le prix d’acquisition d’un bien immobilier reste introuvable ou difficile à établir. Cela concerne notamment :
- Les biens anciens sans trace du prix d’achat
- Les propriétés issues de partages familiaux
- Les biens transférés sans documents officiels
- Les cas où le prix n’apparaît pas dans les actes ou livrets fonciers
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Dans ces situations, la Direction générale des impôts applique désormais un principe simple : retenir 40 % du prix de vente comme valeur estimée du prix d’acquisition ou du coût de construction.
Cette base sert ensuite à calculer la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu global (IRG).
Une nouvelle méthode pour calculer la plus-value imposable : comment fonctionne-t-elle concrètement ?
La nouvelle règle repose sur une logique de simplification administrative. Lorsqu’aucune preuve fiable du prix d’achat n’existe, le calcul de la plus-value suit ce schéma :
- Déterminer le prix de vente du bien
- Appliquer un abattement forfaitaire de 40 % pour estimer le prix d’acquisition
- Calculer la différence, qui constitue la plus-value imposable
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Exemple fourni par l’administration :
Un bien acquis en 1969 sans trace du prix d’achat et vendu 10 000 000 DA.
- Prix de vente : 10 000 000 DA
- Valeur estimée (40 %) : 4 000 000 DA
- Plus-value imposable : 6 000 000 DA (hors frais légalement déductibles liés à la vente)
Ce mécanisme devient la référence dans tous les cas similaires.
Des frais exclus du calcul dans ce cas précis
Point important souligné par l’administration fiscale : lorsque ce mode de calcul forfaitaire est appliqué, certains frais habituellement pris en compte sont exclus.
Ainsi, les dépenses liées à l’acquisition, la rénovation, l’entretien et les améliorations ne sont pas déduites, même si elles sont justifiées par des documents.
Cette précision vise à éviter toute complexité supplémentaire dans des situations déjà marquées par un manque de traçabilité.
Une mesure encadrée par la loi de finances 2026
Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la loi de finances 2026, plus précisément via la modification de l’article 78 du code des impôts directs.
Elle a été officialisée par une instruction référencée n° 09/2026, datée du 4 mars 2026, et adressée à l’ensemble des services fiscaux :
- Directions régionales
- Services des grandes entreprises
- Directions des impôts de wilaya
Le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2026, avec une obligation de mise en application immédiate sur le terrain.
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Avec cette nouvelle règle des 40 %, l’administration fiscale introduit un cadre uniforme pour traiter des situations longtemps considérées comme complexes. Si la mesure simplifie le travail des services fiscaux, elle redéfinit aussi les repères pour les vendeurs, en particulier ceux disposant de biens anciens ou mal documentés. Désormais, le calcul de la plus-value immobilière repose sur une base standardisée, appelée à devenir une référence dans de nombreux dossiers.
