Les experts s’accordent à dire que le fait que l’épicentre du séisme de magnitude de 5,6 de vendredi dernier soit situé en mer, à 19 km au large de Bologhine, a sauvé ces vulnérables maisons contre tout effondrement ou du moins… a retardé leur éboulement !
De par le monde, d’innombrables pathologies emportent avec elles des vies humaines, les accidents de la route fauchent des millions de personnes, séismes et inondations causent des centaines de victimes et les guerres continuent de faire des milliers de morts. En Algérie, c’est le vieux bâti et l’habitat précaire qui occupent une des places prépondérantes dans le classement macabre des causes à l’origine de centaines de décès, déplorés chaque année à travers le territoire national.
Bab El-Oued, La Casbah, Belouizdad, Hassiba… à Alger, Gambetta et El-Hamri à Oran, Constantine, Annaba… autant de quartiers, de rues et de ruelles, théâtre de scènes funestes aux images déchirantes, bouleversantes, montrant des familles entières ensevelies sous les décombres d’une habitation suite à un effondrement fatidique. Ces cités anciennes, où il faisait jadis bon vivre, ont atteint aujourd’hui un seuil de dégradation et de vétusté intolérable. Ces demeures de… la mort ravissent, tous les ans, au moindre écroulement, des dizaines de leurs occupants. Les locataires vivent avec cette hantise de se retrouver eux-mêmes ou de découvrir leurs voisins, un jour, sous les gravats de leurs immeubles qui menacent ruine.
La sonnette d’alarme tirée, l’alerte donnée, le SOS lancé, les pouvoirs publics avisés… mais en vain. Les résidents en appellent au Bon Dieu, dans ces maisons hantées qui exhalent l’odeur de la peur, celle de la mort ! Une pluie battante ou une secousse tellurique de faible intensité ou simples travaux d’aménagement et d’extension inopportuns suffisent pour voir tout un immeuble disparaître et emporter avec lui ses propriétaires.
Les spécialistes s’accordent à dire que le fait que l’épicentre du séisme de magnitude de 5,6 de vendredi dernier soit situé en mer, à 19 km au large de Bologhine, a sauvé ces vulnérables maisons contre tout effondrement ou du moins… a retardé leur éboulement ! Car, faut-il le préciser, la précarité de ces habitations a atteint une proportion alarmante ! Le danger guette leurs occupants au quotidien… De manière cyclique, l’on enregistre régulièrement des immeubles qui tombent tel un château de cartes et causent des décès devant le regard impuissant des locataires.
Chaque jour, en hiver notamment, l’on annonce un décès de plus… un décès de trop ! Des experts très au fait de ce qui se décide dans ce domaine ont fignolé des études, établi un constat et suggéré des solutions à cette épineuse problématique. Leurs recommandations, en revanche, sont restées lettre morte. Le parc immobilier dont dispose le pays est estimé, selon les statistiques avancées par ces professionnels, à 5 millions de logements dont 1,5 millions d’unités qui menacent ruine à travers le territoire national. Tout ce parc diminue inexorablement à cause des catastrophes naturelles dont le séisme et les “agressions” de l’homme. La main du locataire, lui-même, il faut le reconnaître, n’est pas innocente.
Les aménagements, pourtant interdits par la loi, qui sont opérés y sont pour beaucoup dans ce désastre. Ce qui fragilise davantage ces immeubles. La vulnérabilité du vieux bâti s’accroît ainsi car, il n’est non seulement pas entretenu, mais en plus subit des modifications, des adaptations décidées de manière unilatérale par les occupants. Les bâtiments suivent un processus de dégradation physique permanent à cause de leur usage abusif et sous l’effet de l’environnement extérieur, surtout les paramètres climatiques tels que le soleil, la pluie, la chaleur, le froid…
Revenir au système universel de gestion des immeubles à travers le syndic ou l’administrateur
Il est important de comprendre qu’il ne suffit pas de construire du neuf, mais d’en assurer régulièrement l’entretien et la maintenance, affirme Abdelhamid Boudaoud, expert architecte. Pour lui, tout logement ou équipement a une durée de vie et il est sujet périodiquement à une usure qu’il y a lieu d’entretenir dans le cadre d’un programme concret de suivi et réhabilitation. D’où la nécessité, propose-t-il, de doter chaque bâtiment d’un carnet de santé. Plusieurs bâtisses réalisées dans les années 1970 et 1980 ont vieilli par manque d’entretien.
Des vies humaines sont menacées à cause du risque, à tout moment, d’affaissement des bâtisses. M. Boudaoud juge opportun de revenir au système universel de gestion de ces immeubles fondé sur des bases liées à la conciergerie, le syndic ou l’administrateur. Que tous ces métiers soient réhabilités pour une meilleure gérance de ces espaces. D’autres statisticiens indiquent que sur les 6,7 millions de logements recensés, 17% sont des immeubles collectifs, 55% des constructions individuelles qui ouvrent droit à des aides pour leur confortement, 20% des constructions traditionnelles de type Casbah et 8% englobent l’habitat précaire recensé essentiellement au Sud et les bidonvilles.
Des chiffres qui émanent d’un rapport finalisé par le ministère de tutelle en 2008 révèlent qu’en 1966, l’Algérie a hérité de 1,9 million de logements. Le parc avoisine de nos jours les 7 millions d’unités. Par conséquent, moins de 40% des logements ne dépassent pas 40 années d’âge. L’État a dégagé, il y a plus de 6 ans, une enveloppe qui avoisine les 860 millions de dinars, pour établir un diagnostic de ces anciennes habitations, notamment dans les grandes villes du pays, à savoir Alger, Oran, Annaba et Constantine.
À Alger, 70 000 logements sont concernés par ces études d’évaluation, soit avant leur démolition, soit avant leur confortement. Une autre étude réalisée il y a quelques années montre que le parc immobilier, notamment celui situé au nord du pays, reste vulnérable.
Il est devenu, au fil des années, vétuste et trop fragile. Un patrimoine de près de 2 millions de logements nécessite une réhabilitation en urgence. Sur un ensemble de 4 millions d’appartements, 50% sont vieux et demandent une prise en charge par une restauration immédiate. Si les 35% du parc construits avant 1948 et les 20% entre 1949 et 1977 sont vétustes, il n’en demeure pas moins que ceux édifiés entre 1969 et 1987 sont dans un état de dégradation critique. Ce vieillissement prématuré a été provoqué par l’abandon dont ont fait l’objet ces habitations.
L’absence d’administrateurs de biens depuis des décennies a engendré des problèmes d’entretien dus à la surexploitation des immeubles, au taux d’occupation par logement (TOL) élevé et aux insuffisances dans la gestion et la maintenance du parc immobilier. Plus de 1 530 immeubles recensés avant mai 2003 à Alger nécessitaient une intervention. Si le vieux bâti est entretenu, il ne constituera pas un danger pour les populations. La daïra de Sidi-M’hamed représente le patrimoine le plus vétuste au plan national. Son parc n’a pas subi d’entretien depuis 1962.
D’autres observateurs indiquent qu’à la suite des inondations de 2001 et du séisme de Boumerdès en 2003, plus de 80% des immeubles recensés qui ont plus de 50 ans d’âge menacent ruine. Sur les 57 communes que compte Alger, 8 disposent d’immeubles qui présentent un grand danger pour les habitants. On peut citer La Casbah, dont la vétusté des bâtisses est plus perceptible, Bab El-Oued, El-Madania, Sidi-M’hamed, Belouizdad, Hussein-Dey et El-Harrach.
2 millions de logements nécessitent une rénovation en urgence
Selon un diagnostic du CTC, les bâtisses sont classées par niveaux : la classe I représente 15% des bâtisses menacées ; la classe II celles qui sont en dégradation critique, soit 52% des bâtisses menacées ; La classe III représente 30% ; et enfin la classe IV 1% seulement. Le parc immobilier dans la wilaya d’Alger souffre d’une vétusté préoccupante. Les logements qui ont été réceptionnés vers la fin des années 1980 sont également soumis à cet aléa du fait de la non-conformité de leur réalisation par rapport aux normes techniques prévues par le Règlement parasismique algérien de 2003 (RPA 2003).
Il devient, de ce fait, impératif d’inciter les autorités locales et les OPGI à réhabiliter une partie de ce patrimoine immobilier vétuste en parallèle avec des nouveaux programmes de logements. Les pouvoirs publics sont tenus de se pencher ainsi de manière efficace sur ce sujet névralgique que constitue la maintenance des immeubles, notamment au niveau des grandes villes. Dans ce contexte, une nouvelle stratégie doit être adoptée pour qu’à l’avenir, la réalisation de logements neufs ou des équipements se fasse de pair avec la réhabilitation des vieilles bâtisses.
L’entretien périodique de ces immeubles consiste à veiller au bon fonctionnement des conduites d’eau, de gaz et d’électricité, l’état de l’étanchéité des terrasses, la peinture et le revêtement. Et l’absence de ces actions est pour une grande part responsable de la vétusté de ces bâtiments. Ceux situés sur la bande du littoral qui subissent la corrosion des embruns marins sont les plus ciblés. “Il est important de comprendre qu’il ne suffit pas de construire du neuf, mais d’en assurer régulièrement l’entretien et la maintenance. Car tout logement ou équipement a une durée de vie et est sujet périodiquement à une usure qu’il y a lieu d’entretenir dans le cadre d’un programme concret de suivi et réhabilitation”, avait souligné, en 2011, le Collège national des experts architectes (CNEA) dans son Livre blanc.
Le CNEA, qui a établi un constat peu reluisant du vieux bâti dans notre pays, propose l’établissement d’une sorte de carnet de santé du bâtiment. Cet outil permettra, selon M. Boudaoud, président du CNEA, un meilleur entretien et un suivi idoine de ces immeubles. Pour cet expert, il est possible de prolonger davantage la durée de vie d’un bâtiment dont la moyenne d’existence est de 50 années. “La durée d’occupation et d’habitabilité d’un bâtiment dépend de son entretien”, précisera M. Boudaoud. Pour faire face à la problématique du vieux bâti, le CNEA suggère, au préalable, un recensement par les communes de tout leur patrimoine. Ensuite, il est utile, affirme-t-il, d’analyser les défaillances techniques du bâti et évaluer les coûts.
Apprécier la qualité esthétique des bâtiments et évaluer l’usage actuel du logement est l’autre action que nécessite cette démarche de réhabilitation. “Réhabiliter un immeuble ancien est une opération complexe qui exige compétence, dextérité de la part des différents intervenants”, reconnaît le président du Collège. Toutes ces actions passent impérativement par une étude minutieuse qui prend en considération tous les aspects pour établir un diagnostic complet de la situation du cadre du bâti à réhabiliter.
Ce dernier doit être non seulement recensé, mais aussi classé par types, à savoir la catégorie à réhabiliter, à rénover et à conforter, y compris celui à démolir. Un tel objectif vise à ressusciter l’âme des quartiers et des immeubles. Ce qui, par conséquent, atténuera un tant soit peu la pression sur la demande de logements neufs en offrant aux citoyens des immeubles anciens solides et un cadre de vie meilleur. La réhabilitation incitera également les habitants à un usage meilleur des immeubles et leur donnera l’opportunité de réfléchir à l’accession à la propriété.
Après avoir dressé ce bilan, le CNEA propose aux responsables concernés la création d’un fonds national d’amélioration de l’habitat et le lancement d’un programme d’urgence de réhabilitation du vieux bâti et de restructuration des anciens quartiers parallèlement aux constructions nouvelles projetées. La mise en place d’une assise juridique exigeant des propriétaires du bâti une expertise technique, la réinstallation de concierges, d’administrateurs de biens, la spécialisation des entreprises dans les domaines de confortement, de réhabilitation… sont autant de recommandations émises par cette organisation et qui devraient constituer la politique nationale pour la prise en charge du vieux bâti.
Une enveloppe de 10 milliards de dinars a été débloquée par l’État en 2012 pour la restauration, la réhabilitation ou la démolition du vieux bâti dans les grandes villes d’Algérie, notamment Alger, Oran, Constantine, Skikda et Annaba. Alger, où près de 67 000 habitations nécessitent des travaux de réhabilitation, de rénovation ou de démolition, bénéficiait de la plus grosse enveloppe avec pas moins de 5 milliards de dinars dégagés et des travaux déjà entamés. Oran recevait, quant à elle, 2,5 milliards de dinars de budget alloué. Les travaux dans les villes de Constantine, Annaba et Skikda ont été engagés, il y a deux ans, avec un budget de 1,5 milliards de dinars pour chacune des villes citées.
Les contraintes d’une réhabilitation
Pour une telle opération d’envergure, il est indispensable d’impliquer des entreprises et des bureaux d’études spécialisés. Cela nécessite également l’adhésion de la population parce que l’entretien, la maintenance et la réhabilitation du bâti, qui sont des actions permanentes, relèvent de la responsabilité des propriétaires et des habitants. Un programme national de réhabilitation du vieux bâti est inconcevable sans la participation de l’État et des propriétaires.
Tous les techniciens sont unanimes à dire que la réhabilitation a besoin de nouvelles mesures réglementaires visant à mettre les logements anciens aux nouvelles normes de confort, de sécurité et surtout de respect de l’environnement pour avoir un cadre de vie harmonieux. Ce chantier restera ouvert longtemps de par la consistance du parc concerné. C’est le moment ou jamais de contribuer à l’amélioration du parc immobilier vétuste. D’où l’opportunité de créer une Agence nationale de l’amélioration de l’habitat et décider de rattraper le retard et de commencer les travaux dans les 1 541 communes du pays. Des normes de conformité des logements existant frappés par une vétusté trop avancée doivent être ainsi mises en place.
Quant à l’habitat indigne, son sort ne peut être que la démolition. Améliorer et entretenir un parc immobilier vétuste est très complexe, affirment les spécialistes, en raison de la diversité des âges, des modes constructifs (différentes typologies) des immeubles et des solutions techniques à mettre en œuvre et surtout différents interlocuteurs c’est-à-dire maîtres d’ouvrage. Le coût des travaux étant trop élevé, est ce que les propriétaires des immeubles apporteront leur contribution quand on sait que la location des logements ne dépasse pas les 300 DA/mois ? Pis, l’âge du parc de logements sociaux varie entre 30 et 100 ans.
À cela, il y a lieu d’ajouter les difficultés que rencontrent les OPGI, à savoir le niveau trop bas des loyers, les déficits et le recouvrement énorme à actualiser. Le problème qui se pose aussi dans ces immeubles, c’est que 60% des occupants sont des copropriétaires et 40% des locataires. Ce qui complique davantage l’action de restauration. Dans d’autres cas, les véritables propriétaires sont décédés ou des étrangers qui ont regagné leur pays d’origine.
D’où le laisser-aller dont font l’objet ces bâtisses. La réhabilitation et la réalisation devront donc aller de paire dans le cadre d’une nouvelle orientation et stratégie incluant impérativement la maintenance. Les pouvoirs publics doivent de ce fait encourager les entreprises à s’orienter vers la réhabilitation. Des programmes spécifiques doivent être intégrés pour permettre la formation des jeunes artisans pour des tâches de réhabilitation. Les architectes doivent être, quant à eux, responsabilisés pour garantir cette nouvelle orientation en proposant des études spécifiques suivant les matériaux de la région.
Les écoles d’architectes auront, elles-aussi à former des architectes spécialisés dans ce domaine. Sur un autre registre, le parc de logements très vétuste, est un terrain privilégie pour l’investissement. Le carnet de santé qui sera réservé à chaque immeuble doit être intégré dans le code civil ou ils seront décrites toutes ces obligations. Il est à noter que le patrimoine immobilier vétuste est évalué à 3,5 millions d’unités à travers le territoire national, tandis qu’à Alger, tout le parc est ciblé par la vétusté à raison de 30 voire 40%. Une difficulté, et non des moindres, peut, toutefois, contraindre le bon déroulement de cette opération de réhabilitation.
Il s’agit de l’absence d’entreprises qualifiées dans la restauration du vieux bâti. Défaut d’entreprises, manque d’entretien et de conscience civique…autant de contraintes qui caractérisent le fond du problème du vieux bâti en Algérie. En dépit d’une volonté politique pour mener une véritable campagne (de réhabilitation) pour laquelle 10 milliards DA ont été débloqués l’année dernière par l’État dans les grandes villes telles qu’Alger, Oran, Constantine, Skikda et Annaba, cette action d’envergure a enregistré un retard flagrant. Les travaux n’ont démarré qu’il y a à peine quelques semaines, à l’Ouest du pays surtout. Un retard essentiellement dû à l’inexistence d’entreprises et de bureaux d’études spécialisés dans la rénovation, l’entretien et la réhabilitation d’anciennes bâtisses.
Et c’est pour cela que l’État a fait appel à des sociétés italiennes, françaises, espagnoles et portugaises qui, elles, détiennent le savoir-faire en la matière. La wilaya d’Alger a engagé un vaste programme de réhabilitation de son vieux bâti dont une importante enveloppe financière a été dégagée. À la cité Oumekhlouf Mahmoud de Bourouba, construite dans les années 1980, pour ne citer que cet exemple, la réhabilitation notamment extérieure a concerné 1 010 logements qui a coûté une enveloppe globale de 122,9 millions de DA avec un délai de réalisation de six mois. Cette action s’inscrit dans le vaste programme pris en charge par la direction de l’aménagement et de la restructuration
des quartiers (Darq) qui porte sur la réfection de 565 immeubles soit 11 049 logements répartis en 38 sites situés dans 21 communes de la wilaya. Les premières circonscriptions administratives dont les travaux de réhabilitation sont actuellement en cours sont celles de Bachdjarrah, Baraki, Bourouba, Bouzaréah et Hydra.
Alger-Centre : restauration de 557 immeubles
Plusieurs projets sont en phase d’étude ou de lancement dans d’autres localités de la capitale. Lancé en juin 2013 pour un délai de 22 mois, le chantier suit un rythme de réalisation appréciable, selon ses initiateurs. Dix grands boulevards du centre historique de la capitale connaissent ou sont appelés à subir des travaux de réaménagement. On parle des boulevards Zighout Youcef, Krim Belkacem, Frantz Fanon, Didouche Mourad, Mohamed V, Larbi Ben M’hidi, Hassiba Ben Bouali, Colonel Amirouche, Asselah Hocine et la rue Docteur Saâdane.
Ce sont des immeubles datant de l’époque coloniale et d’anciennes bâtisses qui n’ont pas été restaurés depuis et qui risquent l’effondrement à tout moment. Par ailleurs, l’on évoque à la wilaya un programme pour la réhabilitation, en cinq phases, de 55 302 logements identifiés par l’étude de diagnostic technique et socioéconomique réalisé en 2006 et qui a porté sur un parc de 13 690 immeubles (78 445 logements) répartis sur les 14 communes du centre-ville.
Les travaux de rénovation en cours de réalisation à Alger-Centre touchent près de 7 200 logements. La première phase de ce programme porte sur la remise à niveau de 11 810 unités situées dans les immeubles des communes d’Alger-Centre, Sidi M’hamed et El-Mouradia. Une importante enveloppe financière de 5 milliards de DA a été consacrée pour la réhabilitation de 7 200 logements. Le problème du vieux bâti est pris en charge non seulement par les services de la wilaya, mais également par l’APC d’Alger-Centre. La commune a lancé une première tranche des travaux de remise en état qui vont concerner des dizaines d’immeubles vétustes. Cette restauration va prolonger leur durée de vie de plusieurs années encore.
L’APC a dégagé une enveloppe de 100 milliards de centimes. Des rajouts financiers seront effectués au fur et à mesure. Ces travaux concerneront tous les immeubles qui se trouvent aux alentours de la rue Tanger, et porteront principalement sur la restauration des balcons et des planchers. La liste des immeubles qui vont bénéficier de ces travaux a été arrêtée suite aux doléances des citoyens qui y habitent. Tous les bâtiments qui se trouvent dans cette zone sont vétustes. Les planchers des appartements s’usent avec le temps. Quant aux escaliers, ils représentent un danger avéré pour les résidants. Les murs des bâtiments sont marqués par des fissures qui laissent entrevoir l’intérieur des appartements.
Les balcons ne tiennent qu’à une petite barre de fer ! Il arrive souvent que des parties tombent sur les toits des voitures ou sur les passants. La chute des balcons est aggravée par les intempéries. “À chaque chute de pluie, nous nous attendons au pire. Les logements sont devenus tellement fragiles qu’ils risquent de s’effondrer à la moindre chute de pluie aussi brève soit-elle”, déplore les habitants de ces quartiers. À l’intérieur des appartements, regrettent-ils, le plancher s’incline et s’affaiblit progressivement mais dangereusement sous le poids du mobilier et peut céder à tout moment.
Outre l’APC d’Alger-Centre, presque toutes les communes de la capitale sont concernées par ce problème, notamment celle d’El-Harrach où 90% des immeubles que compte le centre-ville ont plus de 150 ans d’âge. L’autre quartier qui a subi les affres du tremblement de terre du vendredi dernier n’est autre que la Casbah d’Alger. Le plan de sauvegarde de la citadelle prévoit la protection de quelque 400 maisons qui menacent ruine, pourtant toujours occupées par plus de 50 000 habitants. La première phase de l’élaboration du plan permanent de sauvegarde de la Casbah d’Alger a été achevée.
Lancé en 2007, ce plan se veut un instrument juridique, élaboré par une équipe de 25 experts de différentes spécialités. Il s’agit d’une étude approfondie de ce quartier à laquelle se sont attelés des sociologues, des économistes, des architectes, des urbanistes, des historiens, des archéologues… Ces spécialistes ont établi un diagnostic du patrimoine et ont pu détecter son mal. À partir de ce constat, ils agiront de sorte à ce qu’ils puissent sauvegarder ces habitations. Pour l’exécution de cette opération, l’État a débloqué, il y a trois ans, une enveloppe de 600 millions de DA.
Des opérations seront ainsi entreprises pour gérer les canalisations d’eau, combler les parcelles vides, lutter contre les constructions illicites et interdire l’utilisation du béton et de l’aluminium. Environ 394 maisons ont d’ores et déjà subi une action de renforcement et de confortement, en attendant leur restauration définitive.
B. K.
